Классификатор без ответственности

Классификатор жилья был принят Украинской строительной ассоциацией (УСА) в апреле 2006 года и разработан на основании существующей российской классификации. Его главной целью - сделать рынок первичного жилья более понятным для покупателя на основе унификации критериев отнесения к тому или иному типу жилья.

"Сам факт разработки классификатора жилой недвижимости и последующего его использования при оценке объектов недвижимости - явление положительное для украинского рынка недвижимости, свидетельство его роста не только количественного, но и качественного. Классификатор, который мы создали, достаточно требователен, он ориентирует девелоперские компании на соблюдение наивысших требований и стандартов Европы", - считает заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу Алексей Говорун, компания которого также принимала участие в разработке классификатора.

Следует отметить, что классификатор не является нормативным документом, принятым на государственном уровне, то есть за его нарушение санкции не предусматриваются. По сути, это попытка установить единые правила оценки объектов строительства, принятые членами УСА.

Практика классификации

Классификатор жилья выставляет в качестве критериев месторасположение, строительные и технические характеристики здания и его конструктивных элементов, обустройство здания и придомовой территории, социальную инфраструктуру здания, материалы и оборудование, техническую инфраструктуру, организацию управления и эксплуатации дома.

По словам руководителя отдела маркетинга и PR строительно-инвестиционной компании Владимира Германова, основной принцип классификации - зонирование, то есть месторасположение объекта строительства. Киев условно поделен на 4 зоны.

Так, жилье эконом-класса может располагаться преимущественно в 4-й зоне, бизнес-класса - преимущественно в 3-й зоне, а жилье элитных категорий - премиум и де-люкс - в 1-й и 2-й зонах. Отметим, что к 1-й зоне относится центральная часть города, 2-я - территории, прилегающие к центру, 3-я - удаленные от центральной части районы города, а 4-я - окраины.

• эконом,
• бизнес,
• премиум,
• де-люкс,
• социальное жилье.

Разумеется, что самые минимальные требования относятся к социальному жилью, а максимальные - к жилью класса де-люкс. Последнее должно быть расположено в центре города с развитой инфраструктурой, недалеко от городских зон отдыха и подальше от промышленных зон. В доме класса де-люкс должно быть не более 7-и этажей и не более 30 квартир в доме (2-е квартиры на этаже), где имеет место полный "фарш" (комбинированное отопление, централизованная очистка воды и т.д.) и высокий уровень сервиса (в т.ч. фитнес-центр, автомойка и шиномонтаж в составе подземного паркинга и т.д.). Также в доме должны быть предусмотрены единая система управления системами контроля (контроль утечки воды, загазованности воздуха и т.д.) и собственная служба эксплуатации. Мусоропровод в таких домах отсутствует как понятие. Пожалуй, самыми специфическими требованиями являются наличие холодильника для мехов и помещения для мытья собак.

Разумеется, что в таких условиях значение имеет также и социальный статус соседей по дому.

Перечислять все требования к жилью не имеет смысла.

Примечательно, что требования к эконом-жилью включают практически все нюансы, с которыми сталкиваются большинство покупателей новых квартир в Киеве:

• консьерж на входе,
• инфраструктура в микрорайоне,
• стандартные сервисные услуги (ЖЭКа),
• кабельное ТВ и интернет,
• пешеходная доступность ближайшей станции метро в пределах 10-20 минут,

При этом социальный статус соседей уже не играет никакого значения. Также требования предусматривают наличие в здания аптеки и минимаркета. Много ли жилых зданий эконом-класса могут похвалиться наличием у себя одновременного того и другого остается вопросом риторическим:

Примечательно, что к определенному классу (вплоть до эконом-жилья) могут быть отнесены здания любого периода постройки после реконструкции. При этом вряд ли какой-то застройщик захочет, чтобы реконструируемое им жилье <обозвали> эконом-классом:

Владимир Германов отмечает, что некоторые застройщики сознательно повышают класс объекта, для того, чтобы продать его дороже.

"Так, согласно классификатора, дома премиум-класса должны быть не выше 12 этажей и иметь не больше 48 квартир. Однако в Киеве есть несколько объектов находящихся во второй зоне и с количеством этажей более 20, а компания застройщик их относит к премиум-классу. При этом цена установлена почти в 2 раза выше, чем на аналогичные объекты, находящиеся в третей зоне", - уверяет эксперт.

Более того, ни на одном объекте в Киеве, по словам эксперта, не соблюдаются параметры классификации, например, по наличию паркомест (например, для жилья бизнес-класса количество паркомест должно равняться количеству квартир умноженному на 1,5). С другой стороны, это во многом связано с тем, что на выделенных под строительство земельных участках для постройки еще и паркингов просто не хватает места.

Совершенству нет предела

"Уже сейчас нужно начинать работу по усовершенствованию классификатора, и это, прежде всего, касается зонирования, так как не все зоны установлены адекватно понятию "элитность". В Киеве достаточно много мест относящихся к 3-4 зонам, где уже располагаются объекты класса премиум и де-люкс. Я думаю, что УСА в ближайшее время вернется к вопросу классификатора", - считает Владимир Германов.

"Создание классификатора недвижимости - это не завершение процесса, а лишь его начало. Классификатор необходимо применять, вносить корректировки, тогда он будет являть собой реальный и объективный инструмент оценки объектов недвижимости и в Киеве, и в Украине", - резюмирует Алексей Говорун.